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刚需买房,如有专家跟你高谈“房贷利率下调”,请拉黑他!

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  • 2019-06-14
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简介    近日,整个房产圈已经被“部分城市放开限购限售刷屏”,消息一出,引起一片哗然,各路自媒体摩拳擦掌,使尽浑身解数各种分析哪些城市会跟进、接下来调控会

    近日,整个房产圈已经被“部分城市放开限购限售刷屏”,消息一出,引起一片哗然,各路自媒体摩拳擦掌,使尽浑身解数各种分析哪些城市会跟进、接下来调控会不会放松。  除了放开调控,还有便是多城下调房贷利率。  这些热点,赚足流量,瞬间就把楼市入冬价格回调的新闻彻底覆盖,让不少刚需踏进售楼部的半只脚收了回来。  相比放开调控,最近我更关心的是——房贷利率的折扣对于刚需买房到底有多大影响?下载APP 阅读本文更深度报道  伪专家当道  国内绝大多数城市,目前的房贷利率都处于在基准利率上浮的状态,或5%或30%,多多少少都会有一定的上浮。  而近期的市场下行,使得不少城市项目特别是着急年底回款的楼盘出现价格回调,甚至部分城市全城均价回调。  理论上来说,现在,恰恰上是刚需上车的好时机,毕竟刚刚调下来的价格,按照“夜壶”理论,用不了多久又会调回去。  或许是实在没有什么东西可秀,各路“房产专家”跳出来开始高谈阔论,张口闭口谈——房贷利率对购房者的影响多大多大。  看似站在众生的角度,用各种数据堆砌,俨然一副,利率马上要下调了要降了,现在可千万别买房,一定等利率降了再买才不吃亏,现在谁买谁SB的意味。  以上全错,都是扯淡!  这种文章恰恰迎合了小白的喜好,于是纷纷称赞“良心专家”,听之信之为其摇旗呐喊。  我想说:伪专家当道,真可悲——房贷利率的短期变化,对近期打算买房的你来说,真的没有多大关系。  房贷利率到底有多大影响?  买过房的都知道,房贷利率直接决定了月供的高低,那利率影响到底有多大呢?  我们来简单的计算一下:  假设一套二线城市的房子单价14300元㎡,100㎡共143万,贷款刚好是100万。  按照基准利率4.9%贷款30年100万来算,总还款是191.06万  按照基准利率上浮10%,贷款100万,总还款是201.92万  按照基准利率上浮20%,贷款100万,总还款是213.06万  数据表明每上浮10%就会多出10万元的利息,于是这样的文章标题便层出不穷:  房贷利率松动杭州打响第一枪意味着什么?  房贷利率又涨首套最高上浮35%还买房吗?  贷利率又涨了!买房晚几个月,利息多出14万  10-20万的利息差对于很多家庭来说都不是小数目,可能是整个家庭的一般甚至整年的收入,这也是绝大多数“伪专家”们提出的观点,等几个月利息可能少付十万二十万三十万。  而这样的利息差,我却在上一段中讲房贷利率短期变化跟买房真没多大关系。  这,不是自己打自己的脸么?  显然不,因为这并不是你真正会付出的成本!  我们需要多少年才能还清贷款?  其实水库论坛的欧神,早在2010年就发过一篇《我们需要多少年才能还清房贷》的文章。  里边有个有趣的数据分析,说:  经过统计,年收入和贷款比例在5年以内的人最多,比例高达近80%,10年20年的比例几乎微乎其微。  这个结果让人大跌眼镜,细想来,却又非常真实。  现实中没买过的房的人会觉得要背债30年,还贷一辈子,太难了。  买过房的人几年以后,算一算自己大概率在五六年以后就可以还清贷款,甚至筹备购买第二套房。  我们还是按照100万贷款为例:  30年贷款基准利率月供约为5300元  行的要求的银行流水要求收入至少要达到2倍,也就是10600元  年入127200元的情况下只需要7.86年就可以赚够  也就是说,如果一切合规合法,收入和贷款比最多也就1:7.86。  以笔者自己为例子,几年前买第一套房的时候,收入贷款比在10年左右(因为流水不够,另做了一份流水)。  随着时间的推移,收入的上涨和贷款的减少,如今再去计算发现,收入贷款比已经降低了1-2年。这还仅仅是按照个人计算,而非家庭总收入计算。  所以,背债30年是有可能,但我们并不是真的30年才还得起,还的清!  而且,也没几个人真的会还30年!  没几个人真的会还30年  好了,前边铺垫了那么多,重点来了,我们先说结论:  绝大多数人不会真的还款30年,绝大多数人10年以内会还清贷款,所以你并不会付出文首计算出来的每百万多10-20万的利息。  杭州2017年有个有趣的数据,相关部门统计的换房周期仅为5.2年。  虽然这个数字可能有待商榷,也不能套在所有城市,但我们可以回忆一下周围的亲朋好友,特别是在三线以上城市的绝大多数人,每购买一套房的实际换房周期大多不超过10年。  这个跟我们前边讲到的收入贷款比非常接近,绝大多都不超过十年。  虽然是贷款30年,但不管是收入提高主动还款来获得二套房的低利率,还是因为要卖掉解压被动还款,绝大多数人是在5-10年之间就还清了。  按照我们之前计算的,每上浮10%利率上涨10万元,那么基准和上浮20%的利息对比下,  贷款100万5-10年的差距只有3.5万-7万之间。  正常情况下,利率涨跌都是5%-10%的阶梯幅度上下调整,一个小周期阶段很少会出现20%的变化。  所以,正常情况三五个月内的利率差一般只会在10%左右。  这样情况下,大概每个月多还款300元左右,5-10年产生的利息差在1万多到3万多。  等三五个月换来的最好打算也就是月供降低三四百,买房的时间晚,很有可能交房的时间也晚,时间成本即便不算成本的情况下,万一房价随便涨个三百五百,一套房子总价就要差出来多少钱?  按照100平方算,多出来三百就是三万,五百就是五万,这些钱还没算实际还款的利息。  相比较5-10年多付的利息,这三五万反而更多。  这也就是为什么我说,贷利率短期变化跟买房真没多大关系!  所以我说,潜在的利率变化不应当成为房价事实性回调期买房的阻力。  假如你真的不准备提前还清贷款  写到这里,一定会有问了,无论是抖音还是课程还是公众号,不是一直在讲房贷尽可能的贷的多贷的久,不要提前还款么?怎么又教唆读者5-10年还清呢?  事实上无论利息打折上浮,即便上浮50%,他仍然是一笔非常低息的大额贷款,不建议提前还款也是雷打不动的观点。  但基于更多贷款的还款,基于更大杠杆的还款自然另当别论。  比如前文提到的“被迫还款”,五年前贷款50万,如今二套购房需要贷款300万,如果不还清首套不仅仅二套首付高、杠杆低,利息上浮也很厉害,自然是还掉第一套的贷款更划算,还掉后还可以全款房用以抵押贷款。  需要置换房屋就更不用说了,不还清房贷解压,没有办法过户。  假如你真的不准备提前还款,也不换房,购房时利息高也没什么大不了,等到利息大幅打折时,左手倒右手,卖给老婆不仅仅可以降低利息上浮比例,还能从银行贷出更多的钱去投资下一套或者其他资产,也是个不错的办法。  大胡子有话说  当然,在可以预判到未来一两个月利率百分百下跌的情况下,等利率下跌绝对是妥妥的不会出错,没有人跟钱过不去。  但对于未知的房贷利率利率下调和已成事实的价格回调,我更建议去占价格回调的便宜。  每百万贷款10%利率差呈现出的结果,最终差仅有两三万,还是分月来还,基本等同于一个月300块买一个价格不上浮的保险。  曾经我的一篇爆文中提到过——“那个去隔壁城市都会迷路的95后公众号写手,竟然指挥大家买房”。  在这几个月内,我又见证了无数的自称专家的写手在拿房贷利率跟读者高谈阔论,告诉自己的粉丝一定等利率降了再买房。  那些告诉你等房贷利率下调了再买房的伪专家——请拉黑他们吧。本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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